最一判平成22年06月17日損害賠償請求事件

最一判平成22年06月17日

＜事案＞
「本件は，新築建物を購入した被上告人らが，当該建物には構造耐力上の安全性を欠くなどの瑕疵があると主張して，その設計，工事の施工等を行った上告人らに対し，不法行為に基づく損害賠償等を求める事案である。」

新築を購入したら欠陥住宅で，暴風の風圧で壁が崩壊するかもしれないとまで言われて，立替が必要なほどの酷いものだったので，立替費用の賠償も認められたのですが，問題は，被上告人らがこれまで建物に居住していたという利益や，建て替えて耐用年数が伸びた新築建物を取得するという利益については，焼け太りじゃないですけど，損害額から控除されるべきではないのかということが争いになりました。

＜判例＞
売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において，当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど，社会通念上，建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには，上記建物の買主がこれに居住していたという利益については，当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。」
「被上告人らが，社会経済的な価値を有しない本件建物を建て替えることによって，当初から瑕疵のない建物の引渡しを受けていた場合に比べて結果的に耐用年数の伸長した新築建物を取得することになったとしても，これを利益とみることはできず，そのことを理由に損益相殺ないし損益相殺的な調整をすべきものと解することはできない。」

＜雑感＞
　安全でない欠陥住宅に価値なんて無いってことですね。危ない住宅に暮らさなければならない不安を考えれば，「住んでんだから，家賃分浮いてるだろ。」などと言うことは，欠陥住宅で心身ともに疲弊している被害者の神経を逆なでするものでしょう。被害者の方（あえて被害者と言いますが）も好きで住んでいるわけではない。住宅は，一生の買い物，ほかの家に住める経済的余裕があれば，とっくにしています。
　それと，家賃は建物の質にも左右されます。築年数が古ければ安くなります。建物の質・設備が悪ければ安くなります。それと同じで，理論的にも，欠陥があり資産価値が無い建物の家賃は，程度に応じて，ゼロに収縮していくのではないでしょうか。

この事件，裁判官宮川光治の補足意見が熱いです。
「建物の瑕疵は容易に発見できないことが多く，また瑕疵の内容を特定するには時間を要する。賠償を求めても売主等が争って応じない場合も多い。通常は，その間においても，買主は経済的理由等から安全性を欠いた建物であってもやむなく居住し続ける。そのような場合に，居住していることを利益と考え，あるいは売主等からの賠償金により建物を建て替えると耐用年数が伸長した新築建物を取得することになるとして，そのことを利益と考え，損益相殺ないし損益相殺的な調整を行うとすると，賠償が遅れれば遅れるほど賠償額は少なくなることになる。これは，誠意なき売主等を利するという事態を招き，公平ではない。重大な欠陥があり危険を伴う建物に居住することを法的利益と考えること及び建物には交換価値がないのに建て替えれば耐用年数が伸長するなどと考えることは，いずれも相当でないと思われる。」